直播间有位粉丝留言：
“最近新开的改善盘，一个比一个贵，卖的还都挺好，难道是我想差了？”
(相关资料图)
这位粉丝，一语道破现在天津楼市的“天机”——
五环里与五环外，不是一个世界！
核心地段的改善盘，是真涨价啊，也是真不愁卖。
先看南开这一带。
中海云麓公馆，175平米大户型，抄起来得800多万。
以为没人买？结果，就还剩一套一楼，这个户型竟然要清掉了。
143平米的好位置，得740万，单价5万+了。
旭辉铂悦公望，170平米户型，1100-1200万。
千万级了啊，好楼层居然都被挑没了。
有个买房人仰天长啸，“我这千万级预算，都没权利随便选了？”
建投誉山院，南开5万5的洋房。
打算买的人，觉得“这价格OK啊”。
一楼和顶楼买不上，都排队预约第三次加推。
铂悦融御，108平米洋房早售罄了。
143平米好楼层都得800万以上，涨了几十万。
4月至今已认购17套，甚至有客户全款买房。
再扭头看看大热的河西。
龙湖青云阙，4万多的房子，首开摇号。
二开价格比之前还高了点，但不妨碍继续售罄。
中海时光之镜，3月签约85套，比环城2万的盘卖的还好。
中海天空之镜挺贵了吧，110平米都490万了，3月照样签约25套。
体北鲁能公馆也是，3月签约50套，套均价都570万了。
这不算啥，再看中海峰境梅江，套均价790万，你能相信它3月签约了41套吗？
主打改善的水西板块，也是叫好又叫座。
绿城水西雲庐，不少人等着买E地块的大户型，还怕买不上……
金地水西印，首开100多套都售罄了。
169平米的基本买不到，据说二期还要做更大的……
是不是？
核心地段的改善盘，要么咔咔卖，要么涨价卖。
恐怕，与很多人想象的不太一样。
不止一个人说：
后悔没买铂悦融御108平米的洋房；
后悔没买上城观景380万的房子；
后悔云麓公馆4万2时没买；
后悔天空之镜4万时没买……
没买到的人，焦灼情绪越来越浓。
因为他自己明白，这类改善盘的房价，降不回去了。
高端改善盘，与刚需、刚改盘，早已分道扬镳。
但到今天，很多人对高端盘的独立行情，还认为是假的。
甚至还认为开盘现场那么多人，都是雇来的托儿。
这很正常。
毕竟高端盘的成交量，占比较小。
大多数人，买的还是300万以下的房子。
而这些房子，有的还在给特惠、送车位，甚至，依然卖不动……
所以当你打开手机，看到的都是“又降价了”、“又没人买了”……
真正的高端行情，只有少数人“身在其中”，但却鲜有发声。
这就是“五环里与五环外”的世界。
不是两个地域，而是两个阶层，消费观念完全不一样。
有句经典且扎心的话，“五环里与五环外的孩子，看到的星星都不一样”。
当初，黄铮做拼多多时，坚持要把“五环外”人群作为重点。
自有逻辑。
工薪阶层用50万的购买力，踮脚买200万的房子，然后用一辈子的努力偿还。
有钱人却是用1000万的购买力，轻松买800万的房子。
有钱人的消费逻辑，是得到，而不是性价比，他们对价格不敏感。
这就造成为什么高端盘涨价后，依然卖的不错。
因为高端盘，面对的本来就是“夸张的购买力”。
生活中也是这样。
同样的事，有钱人看到的是成功，普通人看到的是困难。
所以，五环外的人，很难跨入五环内。
阶层固化。
这是社会现象。
反应到楼市，就形成了——“M型楼市”。
两端（改善、刚需）能撑住，中间段（刚改）塌腰。
高端盘有价，刚需盘有量。
只有刚改和普通改善盘，没价也没量。
如果说最根本的原因，恐怕是“中产消失”。
中产受经济环境影响比较大。
疫情三年，裁员降薪、创业受阻、房价股价缩水……导致消费水平直线下降。
本身又背负房贷，就更不敢轻易“动”。
他们恰恰也是楼市中最痛苦的一类人。
有学识、有思考、有判断，知道好房子在涨，但又买不起，更不愿意就乎。
但反观有钱人，他们有存量财富，船大难掉头，消费水平受影响有限。
小时候，父母总说“省着点，咱家的钱不是大风刮来的”。
实际上，在阶层固化的社会，很多有钱人的钱就像大风刮来的。
过往的生活经验告诉他们：
便宜没好货，要买就买贵的，在买房这件事上，他们只选高端盘。
钱都流向了不缺钱的人，苦都留给了还在吃苦的人。
基于社会现象，天津楼市正在经历资产换仓的大潮。
这其中，有几个构成要素。
第一，“双贬值”。
房价贬值、货币贬值。
房价贬值，既有绝对贬值，也有相对贬值。
第三代新产品大量入市后，上一代旧产品，已面临技术贬值。
尤其有钱人买的房子，户型都偏大，如果没有产品力支撑，价值很难扛住。
所以，市面上核心地段的新产品不愁卖，甚至可以卖产品溢价。
货币贬值，这很好解释。
无金融不房产。
有钱人拥有更敏锐的货币嗅觉，以及更高维度的负债认知。
因为先知先觉，所以积极主动。
他们拿到便宜的钱，必然不会去买普宅。
而是在核心地段的高端盘中，继续建仓。
需求决定价格，不是成本决定价格。
这一点，在豪宅身上体现的更明显。
第二，环城在卖半成品，回归核心区。
现在新板块的成熟期，被动拉长。
从最初的5年，延长到至少7年。
导致环城很多板块，房子交了，但配套没跟上。
穷人忍受不了学习的苦，有钱人忍受不了生活的苦。
有钱人开始资产置换，回归核心区。
刚好，环城卖地少，二手次新房终于迎来机会。
市区有纯新盘、有新产品，更加剧了“外溢-回波”效应。
几年前，还能听到谁谁去远郊买个大别墅。
可这几年，还能听到这种操作吗？
有实力的，都扎堆南开、河西、和平。
如今所有的规划、城市更新、配套建设等，都更加坐实核心区的地位。
第三，核心地段的改善盘，价格坚挺。
卖掉刚需盘，换改善盘的，都落到“实惠”了。
左手刚需盘降价，右手改善盘涨价，相当于“劫贫济富”。
2021、2022年用严峻的事实告诉了大家，哪儿的房子扛跌？
凡是跌的多的，供应量都大。
真正的改善盘，放在全市看来，供应占比小，不容易形成踩踏。
100个人赛跑，1个人会抢跑的概率，比5个人赛跑，1个人抢跑的概率要高得多的多。
这几股力量，汇聚成资产换仓潮。
500万以上新房成交占比，从2019、2020年的2%左右，上升到2022年的3.5%左右。
（今年一季度，由于刚需成交量激增，改善盘占比被拉低）
如果只能用一句来总结，现阶段该如何买房？
那就是——只买有共识的房子。
是有效购买力人群的共识，也就是核心区的改善盘。
对于很多中产来说，要把握住。
否则，就会被“劫贫济富”。
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