本报记者 方超 张家振 上海报道
“一觉醒来卖了第八套，新政出台星樾湖滨‘火’了。”这两天，一张苏州市星樾湖滨项目销售人员发布的朋友圈截图广为流传，备受外界关注。
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《中国经营报》记者就此致电星樾湖滨项目售楼部，销售经理汪子铭（化名）向记者表示：“我们项目在9月2~3日卖出了20余套新房。”在其看来，苏州市日前出台的“认房不认贷”政策进一步刺激了部分需求释放，加速了项目成交去化。
多位苏州市房地产业内人士也告诉记者，在“认房不认贷”政策出台后，苏州市不少项目的带看量、成交量的确有所提升，但总体而言，市场热度不如上海市和北京市等一线城市反响大。
事实上，苏州“认房不认贷”政策在有助于提振当地新房市场成交量的同时，也利好当地二手房市场。由于靠近上海市，包括下辖的昆山市等在内的苏州市二手房市场也颇受外界关注。昆山市有房地产业内人士向记者表示，当地这几天的二手房挂牌量明显上升，不少客户计划在卖出昆山市房产的前提下，转向上海市购房。
“此前，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局等三部门就在联合推动‘认房不认贷’政策落地。在北上广深四大一线城市带头执行的情形下，苏州市等二线城市积极跟进，符合市场逻辑。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示，苏州市、无锡市等地出台楼市新政，有望进一步激活楼市交易。
带看量、成交量提升明显
在上海市官宣执行“认房不认贷”政策后，有“最强地级市”之称的苏州市亦火速跟进。
9月2日，苏州市住房和城乡建设局等部门发布通知：“居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。”至此，苏州市“认房不认贷”政策正式官宣落地。
“今天忙‘飞’了，不是在接客户就是在接客户的路上。”9月2日18点左右，刘明（化名）在朋友圈发出上述感慨并配上了售楼部客户洽谈的照片。就在几分钟之前，刘明转发了苏州“认房不认贷”的新闻。
刘明是昆山市熙悦雅园的销售经理。据其介绍，项目主推大面积改善型房源，最小面积为133平方米，精装交付，离地铁口500米左右，地理位置优越。
“之前购房者在外地有房有贷，在昆山市需付四成首付，贷款利率为4.8%。而在新政策出台后，现在最多只需三成首付，利率降至4.4%，不过具体细则还有待出台。”刘明告诉记者。
昆山市一位房地产业内人士也向记者介绍称，以一位购房者在外地有房有贷，想在昆山市购买一套250万元房产为例，按照之前政策，首付至少需要100万元，以贷款150万元，等额本息还款30年计算，月供需7800多元。而在“认房不认贷”政策落地后，首付最低只需75万元，以贷款175万元，等额本息还款30年计算，月供为8700多元。“这意味着购房者在昆山市置业的首付门槛进一步下降，在可贷款总额增加的同时，利率下降明显。”
不仅仅是昆山市，在苏州市区范围内，对于“认房不认贷”政策官宣后的影响，多个项目销售人员向记者表示，所在项目带看量、成交量皆有明显提升。
据了解，星樾湖滨项目位于苏州工业园区，近期推出了高层、洋房等房源。汪子铭告诉记者，其所在项目9月2~3日卖出了20多套新房。“这既有新政策刺激的原因，另外我们项目日常的销售情况本身也不错。”
“9月3日，我一天接待了四组从上海市赶来的客户，其中就有两组客户是计划投资。”据汪子铭介绍，“在苏州工业园区板块，很多项目一套房总价约六七百万元，我们项目的高层价格才300多万元，性价比较高。”
苏州市某项目一位销售经理向记者表示，“认房不认贷”新政策出台后，带看量、成交量的确有所上升，“所在项目9月2~3日卖出了10多套，没有其他楼盘那么夸张。”
克而瑞统计数据显示，在今年第36周（8月28日~9月3日），重点监测城市开盘去化率增至67%，较第35周上升14个百分点。其中，苏州市第36周成交面积为8.2万平方米，环比上涨8.4%。
卢文曦也分析认为，此前，苏州市等城市的二套房最低首付比例在40%左右。“楼市新政出台后，首付比例有所下调，对市场肯定有积极、正向影响，但也不要过分夸大这种影响。”
提振置换型改善需求
苏州市“认房不认贷”政策出炉，在影响新房市场的同时，也对苏州市二手房市场带来了一定的积极影响，尤以靠近上海市的昆山市最为明显。
“从9月2~3日的48小时内，我们平台就上架了800多套二手房房源。”昆山市房地产中介人士朱涛（化名）向记者表示，在苏州市出台“认房不认贷”政策后，昆山市二手房挂牌量提升明显。
不过，昆山市另一位中介人士袁禹（化名）告诉记者，上述数据准确性或并不高。其向记者提供的9月2日中午~4日中午某二手房交易平台数据显示，期间，昆山市二手房房源数量分别为58888套、59318套，“也就是说，48小时新增挂牌430套，和此前相比，挂牌数量的确在增加。”
昆山市二手房源挂牌量明显提升的原因有哪些？“在上海市出台‘认房不认贷’政策后，我接待的好几个客户想卖掉昆山市的房子，转去上海市购房。”一位昆山市房地产中介人士向记者坦言，“现在是客户市场，上海政策放开对昆山楼市也有影响，目前二手房市场行情并不是太好。”
无独有偶，一位昆山周市镇的中介人员也向记者表示：“我认识的一位房东就是在楼市新政策出台后，卖掉了昆山市的房子转去上海市买房了。除政策影响外，有房东本身就有置换需求，在新政策出台后马上就将房源挂牌到了二手房市场。”
58安居客研究院研究总监陆骑麟在接受记者采访时表示，“认房不认贷”政策利好主要体现在提振置换型改善需求。在“认房又认贷”政策下，购房者的置换难度较大，主要是在认定为二套房的情况之下，首付比例相对较高，这部分人群无法一步到位完成置换；另外，此前二套房贷款利率普遍较高，后续还贷的压力也较大。因此，实行“认房不认贷”政策，能够有效刺激有置换需求的人群加速入市。
不过，与昆山市相比，苏州市区多位房地产中介人士向记者表示，在楼市新政策落地后，二手房挂牌量变化不大。
“胥江这边还是比较稳定，最近二手房挂牌量并没有明显增多。”位于苏州市劳动路的某中介门店经理表示。另一位主营苏州市新康花园片区的中介人士则认为：“最近几天挂牌量变多，且有些房东的心态变高了，目的就是想涨价，但在目前市场行情下，涨价可能就很难卖掉，苏州市存量房已达约20万套。”
环沪密集出台楼市新政
近期，除苏州市外，无锡市、杭州市和嘉兴市等上海市周边地区也密集发布了楼市新政。
9月3日，无锡市住房和城乡建设局发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，强调购房者在无锡购房，“不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。”此举也意味着无锡市官宣执行“认房不认贷”政策。
此前的8月31日，江苏省政府召开《关于促进经济持续回升向好的若干政策措施》（以下简称《措施》）新闻发布会。上述《措施》第七条提出，落实降低购买首套房首付比例和首套房、二套房贷款利率，改善性住房换购税费优惠，个人首套房“认房不认贷”等政策。
记者进一步梳理发现，在苏州市、无锡市等江苏城市先后出台“认房不认贷”政策之前，浙江省嘉兴市早已打响取消双限（限购限贷）“第一枪”。
8月25日，嘉兴市发布《嘉兴市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的措施》。在21条楼市新政策中，“不再限制购房套数”“不再限制转让”最受瞩目。
“最近很多之前被上海市购房首付比例‘卡住’的人，在上海市出台楼市新政后，希望卖掉昆山市的房子转而去上海市买新房。”昆山市一位房地产业内人士表示。
“上海市执行‘认房不认贷’政策，二手房价格持续下跌的趋势或会逐步延缓，对于周边城市的楼市也起到了‘稳定器’的作用。历年来，楼市回暖都是从一线城市率先开始，进而再带动周边城市一起回升。”陆骑麟分析认为。
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